Uma situação muito comum na regularização de imóveis acontece quando existem duas casas construídas no mesmo terreno, mas os proprietários desejam que cada uma tenha sua própria matrícula no Registro de Imóveis.
Isso ocorre com frequência quando familiares constroem no mesmo lote ou quando um terreno foi ocupado por duas construções ao longo do tempo.
Quando esse tipo de caso chega para análise técnica, normalmente existem dois caminhos possíveis para a regularização:
- desmembramento (ou desdobro) do lote
- instituição de condomínio
A escolha depende das características do terreno e das regras da legislação municipal.
A primeira opção: desmembramento do lote
A primeira solução que normalmente é analisada nesses casos é o desmembramento.
Imagine a seguinte situação:
Existe um lote único formado, por exemplo, pelos lotes 110 e 111, que hoje estão registrados como um único imóvel.
Dentro desse terreno existem duas casas construídas:
- uma casa no lote 110
- outra casa no lote 111
Os proprietários dessas construções querem individualizar os imóveis, ou seja, que cada casa tenha sua própria matrícula no cartório, com suas informações específicas.
Para verificar se o desmembramento é possível, algumas regras precisam ser analisadas.
Verificações necessárias para fazer o desmembramento
Antes de elaborar o projeto de desmembramento, é necessário verificar se o terreno atende às exigências da legislação municipal.
Área mínima do lote
A primeira verificação é a área mínima exigida para cada lote.
Por exemplo, se a legislação exige 200 m² de área mínima, cada lote resultante do desmembramento precisa atender esse requisito.
Nesse caso, é necessário fazer o levantamento do terreno para verificar se a área atende a essa exigência.
Frente mínima do lote
Outro requisito comum é a frente mínima do terreno.
Se a legislação exige, por exemplo, 10 metros de frente, cada lote que será criado precisa atender essa medida.
Além disso, alguns casos possuem regras diferentes para lotes de esquina, que podem exigir área mínima maior.
Por isso, é importante verificar o zoneamento do terreno e as regras urbanísticas do município.
Acesso direto para a rua
Outro ponto importante é que cada lote resultante do desmembramento precisa ter frente para uma via pública, ou seja, acesso direto para a rua.
Esse é um ponto importante porque muitos casos possuem:
- uma casa na frente do terreno
- outra casa nos fundos
Quando existe casa nos fundos do terreno
Em alguns casos, a casa localizada nos fundos possui acesso por uma servidão de passagem lateral.
Dependendo da situação, é possível realizar o desmembramento com instituição de servidão de passagem.
No entanto, essa solução precisa ser analisada pela prefeitura, que irá avaliar se o projeto atende às exigências urbanísticas do município.
Por isso, cada caso precisa ser estudado individualmente.
Desmembramento ou desdobro: qual a diferença?
Na prática, desmembramento e desdobro são processos muito semelhantes.
A diferença está na origem da área.
Desmembramento
Ocorre quando o parcelamento é feito a partir de uma gleba que ainda não foi parcelada.
Desdobro
Ocorre quando um lote já existente (originado de loteamento ou de outro desmembramento) é dividido em dois ou mais lotes.
Em muitas legislações municipais, os termos acabam sendo utilizados de forma semelhante.
Nem sempre o desmembramento é possível
Existem situações em que o desmembramento não atende às exigências da legislação.
Isso pode ocorrer quando:
• o terreno não possui área mínima suficiente
• não existe frente mínima para cada lote
• não há acesso direto para a rua
• o zoneamento não permite esse tipo de parcelamento
Quando isso acontece, existe outra solução possível.
A segunda solução: instituição de condomínio
Quando o desmembramento não é viável, a alternativa costuma ser a instituição de condomínio.
Nesse caso, o imóvel continua sendo um único terreno, mas passa a ser dividido em unidades autônomas.
Hoje, no registro de imóveis, existe apenas uma matrícula com o terreno completo.
Após a instituição de condomínio, passam a existir matrículas individuais para cada unidade.
Isso funciona de forma semelhante ao que acontece em:
- apartamentos em um edifício
- lojas em um centro comercial
- casas em condomínio
O que precisa constar em cada matrícula
Para regularizar essas construções por meio da instituição de condomínio, cada unidade precisa ter registrada na matrícula:
- a área construída da casa
- a área de uso exclusivo do terreno
Dessa forma, cada unidade passa a ter suas informações próprias no registro de imóveis.
Verificação da legislação municipal
Antes de instituir um condomínio, é necessário verificar se a legislação municipal permite esse tipo de empreendimento naquela região.
Na maioria dos casos, a legislação permite projetos com unidades autônomas, principalmente em situações semelhantes a casas geminadas. No entanto, podem existir municípios com legislações mais antigas ou com regras específicas para determinadas zonas urbanas.
Área de uso comum no condomínio
Uma dúvida comum nesses casos é a necessidade de existir área de uso comum.
Em condomínios maiores, como edifícios, existem várias áreas comuns, como:
- escadas
- corredores
- elevadores
- áreas de lazer
Já em condomínios pequenos, algumas prefeituras ou registros de imóveis exigem a existência de pelo menos uma área comum.
Exemplos de área de uso comum
Dependendo da interpretação da prefeitura ou do registro de imóveis, algumas soluções utilizadas são:
- área de lixeira compartilhada
- corredor de acesso comum
- entrada de pedestres compartilhada
- área descoberta utilizada por ambas as unidades
Em alguns casos, também existem situações em que o projeto é aprovado sem área comum.
Acesso independente para a rua
Para que uma unidade seja considerada autônoma, ela precisa ter acesso independente para a rua.
Esse acesso pode ocorrer:
- diretamente para a rua
- por meio de corredor ou área comum que leve até a via pública
O que não pode acontecer é uma unidade depender da passagem por dentro de outra casa para acessar a rua.
Por exemplo:
- um quarto nos fundos que precisa atravessar outra residência para sair
- um apartamento que precisa passar por dentro de uma loja para acessar a rua
Nessas situações, não existe autonomia da unidade.
Está com duas casas no mesmo terreno?
Esse tipo de situação é mais comum do que parece e cada caso precisa ser analisado para verificar qual solução é possível.
Dependendo das características do imóvel e da legislação municipal, a regularização pode ocorrer por:
- desmembramento
- desdobro
- instituição de condomínio
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Conclusão
Quando existem duas casas no mesmo terreno, a solução pode envolver diferentes caminhos de regularização.
O primeiro passo é sempre analisar:
- as características do terreno
- as exigências da legislação municipal
- a possibilidade de desmembramento ou instituição de condomínio
Com essa análise técnica, é possível definir o caminho mais adequado para individualizar as unidades no registro de imóveis.
