Quando existem duas casas no mesmo terreno e não é possível fazer o desmembramento, uma das soluções é a instituição de condomínio.
Esse processo permite transformar um imóvel único em unidades autônomas, possibilitando que cada casa tenha sua própria matrícula no Registro de Imóveis
O que é a instituição de condomínio?
A instituição de condomínio é feita pelo proprietário do imóvel para transformar um único terreno em várias unidades independentes.
Hoje, no registro de imóveis, existe apenas UM terreno e UMA ÚNICA matrícula
Após a instituição de condomínio, passam a existir:
- unidades autônomas
- matrículas individualizadas
Cada unidade passa a ter suas próprias informações registradas.
O que deve constar na matrícula de cada unidade?
Para que a regularização seja feita corretamente, cada unidade precisa ter na matrícula: a área construída da casa e a área de uso exclusivo do terreno
Ou seja, cada construção passa a ter suas informações separadas dentro do mesmo terreno.
Isso funciona de forma semelhante a apartamentos em um prédio.
Cada unidade é independente, mas faz parte de um todo.
Precisa regularizar duas casas no mesmo terreno?
A instituição de condomínio exige análise da legislação, da construção e da documentação.
👉 Se você precisa regularizar esse tipo de imóvel, entre em contato com nosso escritório para analisar o seu caso.
O que verificar antes de instituir o condomínio?
Antes de iniciar o processo, é necessário verificar alguns pontos obrigatórios.
A legislação municipal permite condomínio?
O primeiro ponto é verificar se a legislação municipal permite esse tipo de empreendimento naquela região.
Na maioria dos casos, é permitido.
Mas podem existir situações como:
- legislação antiga
- código de normas desatualizado
- restrições específicas de zoneamento
Área de uso comum é obrigatória?
Uma dúvida comum é sobre a necessidade de área de uso comum.
A legislação de condomínio prevê que exista área comum, assim como em:
- prédios (escada, elevador, corredor)
- condomínios maiores (lazer, circulação)
No entanto, em condomínios pequenos, a exigência pode variar.
Exemplo de área de uso comum
Em algumas regiões, é aceito criar uma área simples para atender essa exigência.
Um exemplo comum é uma lixeira compartilhada
Nesse caso:
- é construída uma estrutura simples
- ambas as unidades têm acesso
- mesmo com 1 m², já pode ser considerada área comum
Essa área pode ser lançada nos quadros da NBR 12721 como área de uso comum.
Outras formas de área comum
Dependendo do município ou do registro de imóveis, também podem ser aceitas:
- entrada de pedestres compartilhada
- corredor de acesso
- área descoberta de circulação
- paredes de divisa
Existem casos em que o projeto é aprovado sem área de uso comum, ficando apenas as áreas privativas.
Acesso independente para a rua
Para que a unidade seja considerada autônoma, é necessário ter acesso independente para a rua.
Esse acesso pode ser:
- direto para a rua
- por meio de corredor ou área comum
O que não pode acontecer é o acesso ser passando por dentro de outra casa.
Por exemplo:
- sair de um imóvel passando pela sala de outro
- atravessar uma loja para acessar um apartamento
Nesses casos, não existe autonomia da unidade.
A construção precisa estar regular
Outro ponto importante é que a construção precisa atender às normas.
Não é porque será instituído um condomínio que qualquer construção pode ser aceita.
É necessário verificar:
- afastamentos mínimos
- regras de construção
- exigências do município
Em alguns casos, será necessário adaptar ou alterar a construção antes de concluir a regularização.
Está com dificuldade nesse tipo de regularização?
Alguns pontos que costumam gerar dúvidas são:
- definição de área comum
- elaboração de documentos
- protocolo no cartório
- necessidade de ajustes na instituição de condomínio
👉 Se você precisa regularizar um imóvel com mais de uma casa no mesmo terreno, entre em contato para análise técnica.
Conclusão
A instituição de condomínio é uma solução para regularizar imóveis com mais de uma construção no mesmo terreno.
Para que seja possível, é necessário:
- verificar a legislação municipal
- definir corretamente as unidades autônomas
- garantir acesso independente para a rua
- atender às normas construtivas
Cada caso precisa ser analisado individualmente para definir se essa é a melhor solução.
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