Mas, na prática, quando você entende o que precisa ser feito, o processo se torna mais simples e organizado.

Neste guia, você vai entender:

• o que é a averbação de construção
• por que ela é obrigatória
• quais documentos são necessários
• o passo a passo para regularizar o imóvel

O que é a averbação de construção?

Todo imóvel possui um documento chamado matrícula imobiliária.

Esse documento funciona como uma “certidão de nascimento” do imóvel, onde constam informações como:

• localização
• área do terreno
• histórico de compra e venda
• existência de construções

A averbação de construção é o processo de registrar na matrícula tudo o que foi construído no imóvel.

Ou seja: Se existe uma casa, um comércio ou qualquer construção no terreno, essa informação precisa estar registrada na matrícula.

Por que a averbação de construção é obrigatória?

Para que o imóvel esteja 100% regularizado, é necessário que exista coerência entre:

o que existe no local   X   O que está registrado na matrícula

Se existe construção no terreno, ela precisa constar na matrícula do imóvel.

A averbação garante:

• segurança jurídica
• valorização do imóvel
• facilidade na venda
• possibilidade de financiamento

Hoje, grande parte das compras de imóveis acontece por financiamento bancário.

E, nesses casos, o banco normalmente só aceita o imóvel como garantia se a construção estiver devidamente averbada.

Precisa averbar uma construção e não sabe por onde começar?

Esse processo envolve prefeitura, Receita Federal e cartório.

👉 Entre em contato com nosso escritório para analisar seu caso e orientar o melhor caminho.

Quais documentos são necessários para averbar a construção?

Para fazer a averbação de construção, você precisa reunir alguns documentos principais.

1. Documentação da prefeitura

Você precisa ter um dos dois cenários:

Caso a obra seja nova • projeto aprovado

• alvará de construção
• habite-se (certidão de conclusão da obra)

Caso a obra já exista

• projeto de regularização
• certidão de regularização

Esse documento comprova que a construção está conforme as exigências do município.

2. INSS de obra e CND

Além da prefeitura, é necessário regularizar a obra na Receita Federal.

Isso envolve:

• pagamento do INSS de obra
• emissão da CND (Certidão Negativa de Débitos)

A CND é um dos documentos exigidos pelo cartório para averbar a construção.

3. Requerimento para o cartório

Com os documentos anteriores, é necessário elaborar um requerimento ao Registro de Imóveis.

Esse documento deve conter:

• qualificação dos proprietários
• solicitação da averbação
• descrição da construção
• metragem da obra
• valor da construção

O modelo pode variar de cartório para cartório, por isso é importante verificar diretamente com o registro de imóveis.

Atenção: cada cartório pode exigir documentos diferentes.
Embora exista uma base padrão, cada cartório pode solicitar documentos adicionais.

Alguns podem exigir, por exemplo:

• ART
• projeto
• documentos complementares

Por isso, é importante entrar em contato com o cartório antes de iniciar o processo.

Passo a passo para averbar uma construção

De forma prática, o processo segue esta ordem:

1. Elaborar o projeto (ou projeto de regularização)
2. Regularizar a obra na prefeitura
3. Obter alvará e habite-se (ou certidão de regularização)
4. Regularizar o INSS da obra
5. Emitir a CND da obra
6. Elaborar o requerimento
7. Protocolar no Registro de Imóveis

Está com dificuldade em alguma etapa?

Alguns pontos costumam gerar dúvidas, como:

• emissão da CND
• cálculo do INSS de obra
• exigências do cartório

👉 Fale com nossa equipe para analisar seu caso e evitar retrabalho.

Dúvidas frequentes sobre averbação de construção

Construção com mais de 5 anos precisa pagar INSS?

Em alguns casos, pode existir a possibilidade de isenção por decadência.

Mesmo assim, é necessário fazer o processo na Receita Federal para emissão da CND.

Já pago IPTU da construção. Ainda preciso averbar?

Sim. O IPTU é um cadastro da prefeitura e não tem relação direta com o Registro de Imóveis.

Ou seja, a prefeitura pode reconhecer a construção, mas ela pode não estar registrada na matrícula.
Por isso, a averbação continua sendo necessária.

Fiz uma ampliação. Preciso averbar novamente?

Sim. Se a matrícula possui, por exemplo:
80 m² registrados e a construção atual possui100 m² no local, então será necessário regularizar e averbar os 20 m² adicionais.

Isso exige novamente:

• documentação da prefeitura
• INSS de obra
• CND
• requerimento

Conclusão

A averbação de construção é um passo essencial para a regularização do imóvel.

Sem ela, o imóvel pode enfrentar dificuldades como:

• restrições para venda
• impossibilidade de financiamento
• inconsistências documentais

Com o processo correto, é possível regularizar a situação e garantir segurança jurídica para o proprietário.

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E normalmente não é um valor baixo.

Mas calma: existem situações em que é possível reduzir ou até zerar esse tributo.

O que é o INSS de obra

O INSS de obra é um tributo relacionado à mão de obra da construção.

Ele é obrigatório para: obra nova, acréscimo, reforma e demolição.

Ou seja, além da regularização na prefeitura e no cartório, também é necessário acertar a situação com a Receita Federal.

Esse processo é indispensável para que o imóvel esteja 100% regularizado.

Quando o INSS de obra é exigido?

O pagamento ou regularização do INSS de obra é necessário principalmente em situações como:

• averbação de construção no Registro de Imóveis
• venda do imóvel por financiamento
• regularização para evitar ou após receber a notificação da Receita Federal

O cartório pode exigir a CND (Certidão Negativa de Débitos) ou uma certidão positiva com efeitos negativos para concluir a averbação.

Recebeu aviso da Receita Federal?

Se você chegou até aqui porque recebeu uma notificação, é importante agir.

A Receita Federal pode identificar a existência da obra através de sistemas integrados com a prefeitura, como o SisobraPref, que vincula o imóvel ao CPF do proprietário.

Se a obra não for regularizada:

• podem ser aplicadas multas
• há incidência de juros
• o valor pode aumentar significativamente

Precisa regularizar sua obra e reduzir o INSS?

Cada obra tem características específicas que influenciam diretamente no valor do tributo.

👉 Entre em contato com nosso escritório para analisar o seu caso.

Como reduzir o INSS de obra?

Existem algumas formas de reduzir o valor do tributo, dependendo das características da obra e das informações lançadas no sistema.

1. Verificar se os dados estão corretos

O primeiro ponto, e o mais importante, é conferir se todas as informações foram preenchidas corretamente no sistema da Receita Federal.

O cálculo varia conforme:

• características da obra
• localização (estado e município)
• tipo de construção

Erros no preenchimento podem gerar valores maiores do que o necessário.

2. Uso de notas fiscais específicas

Algumas notas fiscais podem gerar desconto no cálculo do INSS.

Exemplos:

• concreto usinado
• massa asfáltica
• argamassa

O sistema aplica automaticamente uma porcentagem de desconto, que pode variar conforme o estado.

3. Uso de pré-moldados e pré-fabricados

Se a obra utilizou elementos estruturais como: pilares, vigas, estruturas pré-fabricadas. Essas notas também podem gerar redução no valor do tributo.

Importante: laje pré-moldada não entra nesse caso.

Atenção ao uso de notas fiscais

O sistema pode aceitar todas as notas lançadas, mas isso não significa que está correto.

A Receita Federal pode tributo essas informações em até 5 anos.

Se houver inconsistência o tributo será cobrado, haverá multa e juros e pode ocorrer em fraude fiscal.

Por isso, o lançamento precisa seguir corretamente as normas.

Como zerar o INSS de obra?

A única forma de zerar o tributo, conforme explicado, é através da decadência da obra.

O que é a decadência

A decadência ocorre quando a obra foi finalizada há mais de 5 anos.

Se você tiver documentação que comprove essas datas, é possível zerar o INSS.

Esses documentos devem atender ao que está previsto no artigo 42 da IN 2021/2021.

Como aplicar a decadência?

Para que a decadência seja reconhecida, é necessário:

• informar corretamente as datas no sistema
• preencher os dados no CNO e no SERO
• possuir documentação que comprove as datas

Com isso, o sistema pode reconhecer automaticamente a decadência.

Existe decadência parcial?

Sim.

Em alguns casos, é possível obter redução parcial do tributo, dependendo das datas e da documentação.

Outras formas de redução

Além da decadência, existem outras possibilidades.

Contribuição espontânea

Se a obra foi finalizada até outubro de 2021, pode haver possibilidade de redução através de contribuição espontânea.

Vinculação de mão de obra (MEI ou autônomo

Para obras novas, existe a possibilidade de vincular trabalhadores autônomos e/ou MEI ao CNO da obra.

Isso pode gerar redução no valor do INSS.

Importante: essa possibilidade é válida para pessoa física.

Está em dúvida sobre qual caminho seguir?

Cada obra tem uma situação diferente.

É necessário analisar documentação, datas, características da obra e forma de execução.

👉 Entre em contato com nossa equipe para avaliar o seu caso e definir a melhor estratégia.

Conclusão

O INSS de obra pode representar um custo alto na regularização.

Mas, dependendo do caso, é possível reduzir o valor ou até zerar o INSS da obra.

Para isso, é fundamental:

• preencher corretamente as informações
• utilizar a documentação adequada
• analisar todas as possibilidades disponíveis

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Esse processo permite transformar um imóvel único em unidades autônomas, possibilitando que cada casa tenha sua própria matrícula no Registro de Imóveis

O que é a instituição de condomínio?

A instituição de condomínio é feita pelo proprietário do imóvel para transformar um único terreno em várias unidades independentes.

Hoje, no registro de imóveis, existe apenas UM terreno e UMA ÚNICA matrícula

Após a instituição de condomínio, passam a existir:

• unidades autônomas
• matrículas individualizadas

Cada unidade passa a ter suas próprias informações registradas.

O que deve constar na matrícula de cada unidade?

Para que a regularização seja feita corretamente, cada unidade precisa ter na matrícula: a área construída da casa e a área de uso exclusivo do terreno

Ou seja, cada construção passa a ter suas informações separadas dentro do mesmo terreno.

Isso funciona de forma semelhante a apartamentos em um prédio.

Cada unidade é independente, mas faz parte de um todo.

Precisa regularizar duas casas no mesmo terreno?

A instituição de condomínio exige análise da legislação, da construção e da documentação.

👉 Se você precisa regularizar esse tipo de imóvel, entre em contato com nosso escritório para analisar o seu caso.

O que verificar antes de instituir o condomínio?

Antes de iniciar o processo, é necessário verificar alguns pontos obrigatórios.

A legislação municipal permite condomínio?

O primeiro ponto é verificar se a legislação municipal permite esse tipo de empreendimento naquela região.

Na maioria dos casos, é permitido.

Mas podem existir situações como:

• legislação antiga
• código de normas desatualizado
• restrições específicas de zoneamento

Área de uso comum é obrigatória?

Uma dúvida comum é sobre a necessidade de área de uso comum.

A legislação de condomínio prevê que exista área comum, assim como em:

• prédios (escada, elevador, corredor)
• condomínios maiores (lazer, circulação)

No entanto, em condomínios pequenos, a exigência pode variar.

Exemplo de área de uso comum

Em algumas regiões, é aceito criar uma área simples para atender essa exigência.

Um exemplo comum é uma lixeira compartilhada

Nesse caso:

• é construída uma estrutura simples
• ambas as unidades têm acesso
• mesmo com 1 m², já pode ser considerada área comum

Essa área pode ser lançada nos quadros da NBR 12721 como área de uso comum.

Outras formas de área comum

Dependendo do município ou do registro de imóveis, também podem ser aceitas:

• entrada de pedestres compartilhada
• corredor de acesso
• área descoberta de circulação
• paredes de divisa

Existem casos em que o projeto é aprovado sem área de uso comum, ficando apenas as áreas privativas.

Acesso independente para a rua

Para que a unidade seja considerada autônoma, é necessário ter acesso independente para a rua.

Esse acesso pode ser:

• direto para a rua
• por meio de corredor ou área comum

O que não pode acontecer é o acesso ser passando por dentro de outra casa.

Por exemplo:

• sair de um imóvel passando pela sala de outro
• atravessar uma loja para acessar um apartamento

Nesses casos, não existe autonomia da unidade.

A construção precisa estar regular

Outro ponto importante é que a construção precisa atender às normas.

Não é porque será instituído um condomínio que qualquer construção pode ser aceita.

É necessário verificar:

• afastamentos mínimos
• regras de construção
• exigências do município

Em alguns casos, será necessário adaptar ou alterar a construção antes de concluir a regularização.

Está com dificuldade nesse tipo de regularização?

Alguns pontos que costumam gerar dúvidas são:

• definição de área comum
• elaboração de documentos
• protocolo no cartório
• necessidade de ajustes na instituição de condomínio

👉 Se você precisa regularizar um imóvel com mais de uma casa no mesmo terreno, entre em contato para análise técnica.

Conclusão

A instituição de condomínio é uma solução para regularizar imóveis com mais de uma construção no mesmo terreno.

Para que seja possível, é necessário:

• verificar a legislação municipal
• definir corretamente as unidades autônomas
• garantir acesso independente para a rua
• atender às normas construtivas

Cada caso precisa ser analisado individualmente para definir se essa é a melhor solução.

Quer aprender a trabalhar com esse tipo de regularização?

Se você é engenheiro ou arquiteto e quer aprender a atuar com regularização de imóveis, condomínio e documentação imobiliária, conheça os nossos cursos.

👉 Conheça nossos cursos.

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Ela é necessária para:

• regularizar casa, galpão ou loja
• averbar a construção na matrícula
• vender ou financiar o imóvel

Mas existe um ponto que muita gente não sabe:

Dependendo do tempo da obra, você pode não precisar pagar o INSS.

Isso acontece por causa da chamada decadência.

O que é a decadência do INSS de obra?

A decadência ocorre quando a obra tem mais de 5 anos.

Nesses casos, ela não estará sujeita à cobrança das contribuições sociais (INSS sobre a mão de obra).

Ou seja, mesmo que a obra não tenha sido regularizada na época, pode ser possível emitir a CND sem gerar esse tributo.

A obra com mais de 5 anos não precisa de CND?

Não é bem assim.

Mesmo com a decadência, você ainda precisa cumprir todo o processo de regularização:

• cadastro da obra na Receita Federal
• preenchimento das informações no sistema
• emissão da CND

A diferença é que, nesses casos, não será gerada guia de pagamento.

A CND pode sair diretamente, sem cobrança de INSS.

Precisa regularizar sua obra e não sabe por onde começar?

O processo envolve Receita Federal, prefeitura e cartório, e erros no preenchimento podem gerar cobranças indevidas.

👉 Se você precisa emitir a CND de obra ou analisar a possibilidade de decadência, entre em contato com nosso escritório.

Por que o preenchimento correto é essencial?

A decadência não é automática por simples solicitação.

Ela é reconhecida pelo próprio sistema da Receita Federal, com base nas informações lançadas.

Isso significa que:

• as datas informadas precisam estar corretas
• os dados precisam ser coerentes
• o preenchimento precisa ser técnico

Caso contrário, o sistema pode gerar cobrança normalmente.

Atenção às datas informadas

Um erro comum acontece quando o proprietário utiliza a data do alvará ou do habite-se recente.

Exemplo:

a obra foi construída em 2016
a regularização foi feita apenas em 2022

Se forem informadas as datas de 2022, o sistema vai gerar cobrança de INSS.

Para reconhecer a decadência, é necessário informar:

data real de início da obra
data real de término da obra

E se a obra foi feita sem projeto?

Esse é um caso muito comum.

Mesmo que a obra tenha sido executada de forma irregular, é possível comprovar que ela foi construída há mais de 05 anos.

Nesse caso, o importante é apresentar documentos que comprovem a existência da construção naquele período.

Quais documentos comprovam a data de início da obra?

Para comprovar o início da obra, é necessário ter pelo menos um documento com data há mais de 05 anos.

Alguns exemplos:

• comprovante de recolhimento de contribuições sociais vinculadas à obra
• notas fiscais de prestação de serviço
• recibos de pagamento a trabalhadores
• contas de água ou energia elétrica
• notas fiscais de materiais de construção com endereço da obra
• ordem de serviço
• alvará de construção
• contrato com instituição financeira

Esses documentos precisam identificar a obra, principalmente com o endereço.

As informações seguem o artigo 42 da IN 2021/2021 (podendo sofrer alterações ao longo do tempo).

Quais documentos comprovam o término da obra?

Após o cadastro da obra, será necessário informar a data de término.

Essa data também precisa ser comprovada com um desses documentos.

Exemplos:

• habite-se ou certidão de conclusão de obra
• comprovante de IPTU com área construída
• certidão de lançamento tributário
• auto de regularização ou conclusão
• cadastro imobiliário municipal com área construída
• termo de recebimento da obra (obra pública)
• escritura com área construída
• contrato de locação com reconhecimento de firma
• contrato com instituição financeira

Todos os documentos devem indicar que a obra já existia há mais de 05 anos.

E se não tiver esses documentos?

Ainda é possível comprovar o término da obra com três documentos complementares.

Exemplos:

• correspondências bancárias
• contas de telefone
• contas de energia elétrica
• declaração de imposto de renda com área construída
• vistoria do Corpo de Bombeiros
• imagem aérea (com laudo e ART/RRT)

Esses documentos devem comprovar que a construção já existia naquele período.

A Receita Federal pode verificar as informações?

Sim.

Mesmo que não seja necessário anexar os documentos no momento do preenchimento, a Receita Federal pode solicitar a comprovação a qualquer momento.

Caso as informações estejam incorretas:

• o INSS da obra poderá ser cobrado
• haverá incidência de multa e juros
• entrará em processo por fraude fiscal

Por isso, é fundamental ter atenção ao preencher os dados.

Está com dúvida sobre decadência do INSS de obra?

Se você não tem certeza sobre as datas ou documentos, é importante analisar o caso antes de enviar as informações para a Receita Federal.

👉 Entre em contato com nosso escritório para verificar se sua obra pode ser isenta de INSS.

É possível ter decadência parcial?

Sim.

Dependendo das datas e da situação da obra, é possível que apenas parte do período seja considerada em decadência.

Nesse caso, parte do INSS pode ser cobrada e outra parte não.

Conclusão

A decadência do INSS de obra pode representar uma grande economia na regularização do imóvel.

Mas para que isso aconteça, é essencial:

• informar corretamente as datas da obra
• possuir documentos que comprovem essas informações
• realizar o preenchimento técnico adequado

Sem esses cuidados, o sistema pode gerar cobrança indevida do tributo.

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Isso ocorre com frequência quando familiares constroem no mesmo lote ou quando um terreno foi ocupado por duas construções ao longo do tempo.

Quando esse tipo de caso chega para análise técnica, normalmente existem dois caminhos possíveis para a regularização:

• desmembramento (ou desdobro) do lote
• instituição de condomínio

A escolha depende das características do terreno e das regras da legislação municipal.

A primeira opção: desmembramento do lote

A primeira solução que normalmente é analisada nesses casos é o desmembramento.

Imagine a seguinte situação:

Existe um lote único formado, por exemplo, pelos lotes 110 e 111, que hoje estão registrados como um único imóvel.

Dentro desse terreno existem duas casas construídas:

• uma casa no lote 110
• outra casa no lote 111

Os proprietários dessas construções querem individualizar os imóveis, ou seja, que cada casa tenha sua própria matrícula no cartório, com suas informações específicas.

Para verificar se o desmembramento é possível, algumas regras precisam ser analisadas.

Verificações necessárias para fazer o desmembramento

Antes de elaborar o projeto de desmembramento, é necessário verificar se o terreno atende às exigências da legislação municipal.

Área mínima do lote

A primeira verificação é a área mínima exigida para cada lote.

Por exemplo, se a legislação exige 200 m² de área mínima, cada lote resultante do desmembramento precisa atender esse requisito.

Nesse caso, é necessário fazer o levantamento do terreno para verificar se a área atende a essa exigência.

Frente mínima do lote

Outro requisito comum é a frente mínima do terreno.

Se a legislação exige, por exemplo, 10 metros de frente, cada lote que será criado precisa atender essa medida.

Além disso, alguns casos possuem regras diferentes para lotes de esquina, que podem exigir área mínima maior.

Por isso, é importante verificar o zoneamento do terreno e as regras urbanísticas do município.

Acesso direto para a rua

Outro ponto importante é que cada lote resultante do desmembramento precisa ter frente para uma via pública, ou seja, acesso direto para a rua.

Esse é um ponto importante porque muitos casos possuem:

• uma casa na frente do terreno
• outra casa nos fundos

Quando existe casa nos fundos do terreno

Em alguns casos, a casa localizada nos fundos possui acesso por uma servidão de passagem lateral.

Dependendo da situação, é possível realizar o desmembramento com instituição de servidão de passagem.

No entanto, essa solução precisa ser analisada pela prefeitura, que irá avaliar se o projeto atende às exigências urbanísticas do município.

Por isso, cada caso precisa ser estudado individualmente.

Desmembramento ou desdobro: qual a diferença?

Na prática, desmembramento e desdobro são processos muito semelhantes.

A diferença está na origem da área.

Desmembramento
Ocorre quando o parcelamento é feito a partir de uma gleba que ainda não foi parcelada.

Desdobro
Ocorre quando um lote já existente (originado de loteamento ou de outro desmembramento) é dividido em dois ou mais lotes.

Em muitas legislações municipais, os termos acabam sendo utilizados de forma semelhante.

Nem sempre o desmembramento é possível

Existem situações em que o desmembramento não atende às exigências da legislação.

Isso pode ocorrer quando:

• o terreno não possui área mínima suficiente
• não existe frente mínima para cada lote
• não há acesso direto para a rua
• o zoneamento não permite esse tipo de parcelamento

Quando isso acontece, existe outra solução possível.

A segunda solução: instituição de condomínio

Quando o desmembramento não é viável, a alternativa costuma ser a instituição de condomínio.

Nesse caso, o imóvel continua sendo um único terreno, mas passa a ser dividido em unidades autônomas.

Hoje, no registro de imóveis, existe apenas uma matrícula com o terreno completo.

Após a instituição de condomínio, passam a existir matrículas individuais para cada unidade.

Isso funciona de forma semelhante ao que acontece em:

• apartamentos em um edifício
• lojas em um centro comercial
• casas em condomínio

O que precisa constar em cada matrícula

Para regularizar essas construções por meio da instituição de condomínio, cada unidade precisa ter registrada na matrícula:

• a área construída da casa
• a área de uso exclusivo do terreno

Dessa forma, cada unidade passa a ter suas informações próprias no registro de imóveis.

Verificação da legislação municipal

Antes de instituir um condomínio, é necessário verificar se a legislação municipal permite esse tipo de empreendimento naquela região.

Na maioria dos casos, a legislação permite projetos com unidades autônomas, principalmente em situações semelhantes a casas geminadas. No entanto, podem existir municípios com legislações mais antigas ou com regras específicas para determinadas zonas urbanas.

Área de uso comum no condomínio

Uma dúvida comum nesses casos é a necessidade de existir área de uso comum.

Em condomínios maiores, como edifícios, existem várias áreas comuns, como:

• escadas
• corredores
• elevadores
• áreas de lazer

Já em condomínios pequenos, algumas prefeituras ou registros de imóveis exigem a existência de pelo menos uma área comum.

Exemplos de área de uso comum

Dependendo da interpretação da prefeitura ou do registro de imóveis, algumas soluções utilizadas são:

• área de lixeira compartilhada
• corredor de acesso comum
• entrada de pedestres compartilhada
• área descoberta utilizada por ambas as unidades

Em alguns casos, também existem situações em que o projeto é aprovado sem área comum.

Acesso independente para a rua

Para que uma unidade seja considerada autônoma, ela precisa ter acesso independente para a rua.

Esse acesso pode ocorrer:

• diretamente para a rua
• por meio de corredor ou área comum que leve até a via pública

O que não pode acontecer é uma unidade depender da passagem por dentro de outra casa para acessar a rua.

Por exemplo:

• um quarto nos fundos que precisa atravessar outra residência para sair
• um apartamento que precisa passar por dentro de uma loja para acessar a rua

Nessas situações, não existe autonomia da unidade.

Está com duas casas no mesmo terreno?

Esse tipo de situação é mais comum do que parece e cada caso precisa ser analisado para verificar qual solução é possível.

Dependendo das características do imóvel e da legislação municipal, a regularização pode ocorrer por:

• desmembramento
• desdobro
• instituição de condomínio

👉 Se você precisa regularizar duas casas no mesmo terreno, entre em contato com nosso escritório para analisar o seu caso.

Quer aprender a resolver esse tipo de caso?

Se você é engenheiro ou arquiteto e quer aprender a trabalhar com regularização de imóveis, instituição de condomínio e documentação imobiliária, conheça o curso completo sobre documentação imobiliária.

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Conclusão

Quando existem duas casas no mesmo terreno, a solução pode envolver diferentes caminhos de regularização.

O primeiro passo é sempre analisar:

• as características do terreno
• as exigências da legislação municipal
• a possibilidade de desmembramento ou instituição de condomínio

Com essa análise técnica, é possível definir o caminho mais adequado para individualizar as unidades no registro de imóveis.

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Os quadros da NBR 12721 são documentos técnicos utilizados para o cálculo de áreas, custos e frações ideais em empreendimentos imobiliários.

Eles são exigidos principalmente em processos como:

• instituição de condomínio
• incorporação imobiliária
• regularização de condomínios existentes
• individualização de unidades autônomas

Esses quadros organizam as informações do empreendimento e permitem que cada unidade seja registrada corretamente no cartório de registro de imóveis.

Quando preenchidos corretamente, garantem que as informações estejam compatíveis com o projeto arquitetônico e com a legislação vigente.

Quando os Quadros da NBR 12721 são exigidos?

A exigência dos quadros da NBR 12721 pode variar conforme o município ou estado, mas, em geral, eles são solicitados em empreendimentos como:

• condomínios verticais (edifícios)
• condomínios horizontais
• casas geminadas
• empreendimentos residenciais, comerciais ou mistos

Em alguns estados, os quadros precisam ser apresentados ainda na aprovação do projeto. Em outros casos, são exigidos apenas no momento do registro no cartório.

Precisa elaborar os Quadros da NBR 12721?

O preenchimento incorreto desses quadros pode gerar exigências no cartório e atrasar processos como instituição de condomínio ou incorporação imobiliária.

Se você precisa elaborar ou revisar os quadros da NBR 12721, nosso escritório atua com o desenvolvimento completo da documentação técnica.

👉 Fale conosco para analisar seu caso.

Quem pode preencher e assinar os Quadros da NBR 12721?

O preenchimento dos quadros deve ser realizado por profissional habilitado com responsabilidade técnica, como:

• engenheiro (ART)
• arquiteto (RRT)

O proprietário do imóvel não pode preencher os quadros por conta própria. Informações incorretas podem gerar exigências cartoriais, atrasos na regularização e necessidade de retificação da documentação.

Conceitos Essenciais para Entender a NBR 12721

O que é Unidade Autônoma?

A unidade autônoma é a parte do empreendimento que possui matrícula individual no Registro de Imóveis.

Pode ser, por exemplo:

• apartamento
• casa
• loja
• vaga de garagem
• depósito

A NBR 12721 permite que um único terreno seja juridicamente dividido em várias unidades independentes.

Tipos de Áreas nos Quadros da NBR 12721

Área Privativa

Área de uso exclusivo da unidade, sem acesso livre de terceiros.

Área Acessória

Área vinculada à unidade principal, porém localizada fora do corpo da construção, como vagas de garagem ou depósitos.

Área Comum

Pode ser classificada como:

• divisão proporcional – utilizada por todas as unidades
• divisão não proporcional – utilizada apenas por parte das unidades

Essa distinção interfere diretamente no cálculo da fração ideal.

Classificação das Vagas de Garagem na NBR 12721

As vagas de garagem exigem atenção especial no preenchimento dos quadros.

Elas podem ser classificadas de três formas.

Vaga como unidade autônoma

• possui matrícula própria
• pode ser negociada separadamente

Vaga como área acessória

• vinculada à matrícula do apartamento
• não pode ser vendida isoladamente sem retificação

Vaga de uso comum

• pertence ao condomínio
• o uso é definido por convenção ou assembleia

A definição correta evita problemas futuros em negociações e alterações condominiais.

Estrutura dos Quadros da NBR 12721

Os quadros da NBR 12721 são compostos por até 10 folhas. Cada quadro possui uma função específica na organização das áreas e no cálculo dos custos do empreendimento.

Quadro I da NBR 12721: Áreas por Pavimento

O Quadro I apresenta as áreas distribuídas por pavimento do empreendimento, incluindo:

• áreas privativas
• áreas comuns
• áreas cobertas e descobertas
• áreas com padrão de acabamento diferente

O total de cada pavimento deve estar compatível com o projeto arquitetônico.

Quadro II da NBR 12721: Áreas por Unidade

No Quadro II, as áreas são lançadas por unidade autônoma, como:

• apartamentos
• lojas
• vagas
• depósitos

Nesse quadro são informadas:

• áreas privativas
• áreas acessórias
• áreas comuns de divisão não proporcional

Área Equivalente e Coeficiente de Proporcionalidade

Nem todas as áreas possuem o mesmo custo de execução. Por isso, a NBR 12721 utiliza o conceito de área equivalente para ajustar esse valor.

Alguns exemplos de áreas com custo reduzido são:

• vagas de garagem
• áreas descobertas
• lojas entregues sem acabamento

O coeficiente de proporcionalidade representa quanto cada unidade participa do custo total da obra e é utilizado no cálculo da fração ideal quando ela não é definida diretamente.

Está com dificuldade no preenchimento dos quadros?

Alguns pontos que costumam gerar dúvidas são:

• cálculo da fração ideal
• classificação correta das áreas
• preenchimento dos quadros IVB e IVB1
• compatibilidade entre projeto e documentação

Esses detalhes costumam gerar exigências no cartório quando não são analisados corretamente.

👉 Se você precisa elaborar os quadros da NBR 12721 para um empreendimento, entre em contato com nosso escritório.

Quadro III da NBR 12721: Custo da Construção

No Quadro III são informados dados relacionados ao custo da construção, como:

• valor do CUB atualizado
• tipo e padrão da edificação
• custo total da obra

Alguns cartórios podem exigir a inclusão de itens específicos, como fundações especiais, elevadores ou muros de arrimo.

Quadros IVB e IVB1 da NBR 12721: Resumo das Unidades

Os Quadros IVB e IVB1 apresentam as informações que constarão diretamente na matrícula das unidades no Registro de Imóveis.

Entre essas informações estão:

• designação da unidade
• área privativa
• área acessória
• área total

O Quadro IVB1 é utilizado quando há terreno de uso exclusivo, situação comum em condomínios de casas geminadas.

Quadros Descritivos da NBR 12721

Os quadros finais trazem informações complementares sobre o empreendimento, como:

• dados gerais do empreendimento
• memorial descritivo de equipamentos
• acabamentos das áreas privativas
• acabamentos das áreas comuns

Essas informações normalmente são extraídas do memorial descritivo da obra.

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Conclusão: Por que o Preenchimento Correto da NBR 12721 é Essencial?

Os quadros da NBR 12721 são a base técnica e jurídica para processos como instituição de condomínio e incorporação imobiliária.

Um preenchimento correto garante:

• segurança jurídica
• menos exigências cartoriais
• cálculo correto de custos e frações ideais
• organização das informações do empreendimento

Com conhecimento técnico e atenção aos detalhes, o processo se torna mais seguro e confiável.

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Além de explicar onde ela se aplica, este post também aborda a Incorporação Imobiliária e a Instituição de Condomínio, assim como a fração ideal segundo os quadros da NBR 12721. Vamos lá?

Objetivos dos Quadros da NBR 12721

A norma NBR 12721 atende aos requisitos estabelecidos pela ABNT, em conformidade com a Lei Federal 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios e das Incorporações. Essa legislação estabelece condições sólidas que delimitam as responsabilidades dos participantes em incorporações, além de definir os parâmetros técnicos e econômicos em que elas devem ser realizadas. No registro de uma Incorporação Imobiliária ou na Instituição e Especificação de Condomínio, é obrigatória a apresentação de todos os quadros exigidos pela NBR 12721.

Na Incorporação Imobiliária e na Instituição de Condomínio

• Incorporação Imobiliária: A incorporação imobiliária engloba uma série de procedimentos direcionados à edificação de empreendimentos que consistem em unidades autônomas, com o propósito de serem vendidas enquanto ainda estão em fase de projeto ou durante o processo de construção, visando atender a uma ou mais pessoas.

• Instituição de Condomínio: A formação de um condomínio segue legislações específicas. O condomínio, dotado de sua própria personalidade legal, é responsável pela gestão das áreas compartilhadas e pela tomada de decisões coletivas em nome de seus proprietários

Fração ideal e custo da obra segundo os quadros de área NBR

Ao criar um condomínio, seja ele composto por residências individuais, casas geminadas ou apartamentos distribuídos em um ou vários blocos, é imprescindível determinar a Fração Ideal do terreno. Essa fração representa a parcela ideal do terreno e das áreas comuns atribuídas a cada proprietário, visando à individualização das propriedades.

O custo das unidades será defino conforme o Custo Unitário Básico (CUB) e a sua respectiva área equivalente. Esse cálculo considera os valores constantes nas tabelas mensalmente divulgadas pelo SINDUSCON de cada estado, os quais variam de acordo com o padrão construtivo adotado em cada empreendimento.

A importância dos Quadros de área dentro de um Condomínio:

O preenchimento correto dos Quadros da NBR 12721 traz a segurança do correto registro de um condomínio.

Documento de suma importância para descrever as unidades e suas dependências comuns, uma informação errada no preenchimento pode resultar em matrículas erradas, condomínios irregulares e demora no processo de instituição ou incorporação imobiliária. O retrabalho sairá muito mais caro.

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O Que é a Instituição de Condomínio? 

A Instituição de Condomínio é um processo jurídico necessário para formalizar a criação de um condomínio, seja ele de casas, apartamentos, lotes ou salas comerciais. Esse processo é realizado no Cartório de Registro de Imóveis e tem como objetivo registrar o condomínio, atribuindo matrícula individual a cada unidade autônoma (apartamentos, casas etc.) que faz parte do empreendimento. 

Documentos Necessários para a Instituição de Condomínio 

A Instituição de Condomínio é o processo que formaliza um condomínio no Cartório de Registro de Imóveis. Com isso, cada unidade do empreendimento passa a ter sua matrícula individual, permitindo sua venda, aluguel ou transferência legalmente. 

Lista de documentos necessários para Instituição de Condomínio: 

Para registrar a Instituição de Condomínio, você precisará reunir: 

✅ Projeto Aprovado – deve estar validado pela prefeitura. 
✅ Averbação da Construção – essencial para obras já finalizadas. 
✅ Memorial Descritivo – descreve as unidades, áreas comuns e informações dos proprietários. 
✅ Quadros da NBR 12721 – detalham as áreas privativas e comuns das unidades, com assinatura de um profissional habilitado. 
✅ Requerimentos e demais documentos exigidos pelo cartório. 

O Que é a Convenção de Condomínio? 

A Convenção de Condomínio é o conjunto de regras que determina como o condomínio será administrado e como os moradores devem conviver. Ela é registrada no cartório em um livro específico e deve ser seguida por todos os condôminos. 

Principais regras estabelecidas na Convenção: 

📌 Horários para mudanças e outras atividades comuns; 
📌 Regras para assembleias e reuniões de moradores; 
📌 Uso das áreas comuns (salão de festas, piscina, garagem etc.); 
📌 Divisão das despesas entre os condôminos. 

Passo a Passo para a Instituição de Condomínio 

Agora que você já sabe a importância desses processos, veja como regularizar um condomínio: 

1️⃣ Aprovar o projeto na prefeitura – essencial para dar início à regularização. 
2️⃣ Fazer a averbação de construção – caso a obra já esteja concluída. 
3️⃣ Elaborar a Convenção de Condomínio – definir regras internas e responsabilidades. 
4️⃣ Criar o Memorial Descritivo – especificar todas as unidades e áreas comuns. 
5️⃣ Preencher os Quadros da NBR 12721 – descrever tecnicamente o empreendimento. 
6️⃣ Registrar os documentos no Cartório de Imóveis – oficializando o condomínio e individualizando as matrículas. 

Conclusão: A Importância de Regularizar o Condomínio 

A Instituição de Condomínio e a Convenção de Condomínio garantem a segurança jurídica do empreendimento e evitam conflitos futuros. Sem esse registro, pode haver dificuldades na venda, locação ou financiamento das unidades. 

Se você está planejando um condomínio ou tem dúvidas sobre a regularização, entre em contato com nosso escritório. Nossa equipe tem experiência na área e pode te ajudar a garantir que tudo esteja dentro da lei! 

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Muita gente tem uma ideia errada de que a incorporação imobiliária é um processo complexo, mas, na realidade, ela é bem mais simples do que parece, especialmente se entendermos quando ela é necessária. A incorporação imobiliária é exigida quando há a venda de unidades autônomas (apartamentos, salas comerciais, casas geminadas etc.) que ainda estão no papel, ou seja, antes de serem construídas. Esse processo é essencial para garantir a legalidade da transação, tanto para o comprador quanto para o incorporador. 

Documentos Necessários para a Incorporação Imobiliária 

Para que a incorporação imobiliária seja validada, uma série de documentos precisam ser apresentados ao Cartório de Registro de Imóveis. Entre os principais documentos estão: 

• Projeto Aprovado: O projeto arquitetônico que foi aprovado pela prefeitura e que será seguido durante a construção. 

• Alvará de Construção: Documento oficial que autoriza a execução da obra. 

• Responsabilidade Técnica: Documento que declara que um profissional qualificado (engenheiro ou arquiteto) será responsável pela obra. 

• Quadros da NBR 12721: Estes quadros são importantes porque convertem o projeto arquitetônico em informações mais detalhadas, como as dimensões das unidades autônomas e a área comum. Esses quadros ajudam a transcrever o desenho do projeto para números e identificações específicas, tornando-o ainda mais claro e preciso. 

Como Funciona o Registro da Incorporação? 

Após reunir todos os documentos e registrá-los no Cartório de Registro de Imóveis, o empreendimento passa a ter um registro específico. Isso significa que, mesmo que a construção ainda não tenha sido iniciada, já existe um compromisso legal para que as unidades sejam entregues. 

Casos Especiais em que a Incorporação Imobiliária é Necessária 

1. Venda na Planta 

Se você deseja vender unidades antes da conclusão da obra, precisa registrar a incorporação. Isso vale para apartamentos, lojas, casas geminadas e qualquer outro tipo de unidade independente. 

2. Permuta de Terreno por Unidades Construídas 

Quando um terreno é negociado em troca de unidades futuras (permuta), é necessário formalizar a transação por meio de escritura pública. Para isso, o cartório exige a incorporação imobiliária, pois a permuta envolve um bem que ainda não existe. 

3. Instituição de Condomínio Parcial 

Como Proceder? 

Cada caso pode ter especificidades, e a legislação varia conforme a região. Se você quer garantir que seu empreendimento esteja dentro da legalidade, entre em contato com o nosso escritório. Temos experiência na regularização de incorporações imobiliárias e podemos te ajudar a evitar problemas futuros. 

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A Importância de Ter um Profissional Habilitado 

Antes de qualquer demolição, é essencial contar com um profissional qualificado, como um engenheiro civil, arquiteto ou técnico de edificações. 

🔹 Por quê? Nem toda construção pode ser demolida – imóveis tombados ou históricos, por exemplo, exigem aprovação especial. Além disso, um profissional garante que a demolição ocorra com segurança e em conformidade com as normas locais. 

Solicitação de Autorização na Prefeitura: O Primeiro Passo Legal 

A regularização começa com a solicitação do Alvará de Demolição na prefeitura. Esse pedido pode ser feito pelo proprietário ou pelo profissional responsável e deve conter: 

📌 Identificação da construção que será demolida; 
📌 Projeto ou laudo técnico (se necessário); 
📌 ART ou RRT, dependendo da cidade. 

Documentos emitidos pela prefeitura após a aprovação: 

✅ Alvará de Demolição – Permissão oficial para a execução da demolição. 
✅ Certidão de Demolição – Comprova que a prefeitura verificou e reconheceu a demolição do imóvel. 

Regularização na Receita Federal: A Contribuição para o INSS 

Um dos passos seguintes é regularizar a situação na Receita Federal por meio do pagamento da Contribuição para o INSS. Isso se aplica a qualquer tipo de obra, incluindo a demolição, pois a Receita Federal exige o pagamento de tributos sobre a mão de obra envolvida. 

No caso da demolição, o valor pago será bem inferior ao de uma obra nova, já que o INSS sobre demolição é reduzido em relação a construções novas. Por exemplo, se em uma obra nova o tributo fosse de R$ 2.000,00, em uma demolição o valor seria de apenas R$ 200,00. Essa diferença ocorre porque a base de cálculo do tributo é menor em demolições. 

Registro de Imóveis: Averbação da Demolição na Matrícula 

Se a construção que foi demolida está registrada na matrícula do imóvel, será necessário averbar a demolição no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, você precisará apresentar alguns documentos essenciais: 

• Alvará de Demolição 

• Certidão de Demolição 

• CND (Certidão Negativa de Débitos) 

Considerações Finais 

Demolir um imóvel exige mais do que apenas derrubar uma construção – é preciso seguir todos os trâmites legais para evitar multas, problemas com a Receita Federal e dificuldades na venda do imóvel no futuro. 

Com um profissional habilitado e o cumprimento das etapas legais, a regularização da demolição pode ser feita de forma simples e rápida. 

Se você precisa de ajuda para regularizar sua demolição, entre em contato com nosso escritório! Nossa equipe está pronta para te orientar em cada etapa do processo. 

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